Sprzedaż mieszkania to proces, który generuje szereg kosztów, a ich rozłożenie między strony transakcji – kupującego i sprzedającego – może stanowić źródło pytań i nieporozumień. Z perspektywy osoby sprzedającej nieruchomość, kluczowe jest zrozumienie, jakie wydatki będą na nią przypadać, aby móc odpowiednio zaplanować budżet i uniknąć niespodzianek. Zazwyczaj sprzedający ponosi odpowiedzialność za koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, a także za obowiązki podatkowe i prawne wynikające z samej transakcji.
Jednym z pierwszych kroków, często pomijanym, jest przygotowanie mieszkania do prezentacji potencjalnym nabywcom. Może to obejmować drobne remonty, malowanie ścian, naprawę usterek, a także profesjonalny home staging, czyli aranżację wnętrz w taki sposób, aby podkreślić jego atuty i stworzyć pożądany obraz dla kupującego. Wydatki te, choć nie zawsze obowiązkowe, mogą znacząco wpłynąć na szybkość sprzedaży i osiągniętą cenę. Kolejnym istotnym elementem jest zebranie niezbędnej dokumentacji. Sprzedający musi posiadać aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o braku obciążeń, a także dokumentację techniczną lokalu. Koszty związane z uzyskaniem tych dokumentów zazwyczaj ponosi sprzedający.
Ważnym aspektem jest również podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który w Polsce jest zazwyczaj płacony przez kupującego. Jednakże, jeśli transakcja dotyczy rynku wtórnego, a sprzedającym jest osoba fizyczna, która nie jest czynnym podatnikiem VAT, a sprzedaż ma charakter okazjonalny, to właśnie sprzedający może być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Stawka tego podatku wynosi 19% i naliczana jest od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu (lub wartością rynkową w przypadku darowizny), pomniejszoną o udokumentowane koszty związane z nabyciem i sprzedażą nieruchomości. Od 2019 roku, jeśli sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości, dochód ze sprzedaży jest zwolniony z opodatkowania PIT.
Dodatkowo, sprzedający może ponieść koszty związane z usługami pośrednictwa nieruchomości, jeśli zdecyduje się na współpracę z agentem. Prowizja dla biura nieruchomości jest zazwyczaj negocjowana i może wynosić od kilku do kilkunastu procent ceny sprzedaży. Warto pamiętać, że w przypadku sprzedaży mieszkania z rynku pierwotnego, gdy kupujący nabywa lokal od dewelopera, sprzedający (deweloper) jest zazwyczaj zwolniony z podatku PCC, który w całości obciąża kupującego. Sprzedający ponosi również koszty związane z promocją oferty, takie jak opłaty za ogłoszenia w portalach internetowych czy materiały marketingowe.
Kto ponosi koszty związane z aktem notarialnym przy sprzedaży mieszkania
Akt notarialny jest dokumentem kluczowym dla przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości. Jego sporządzenie powierzone jest notariuszowi, a koszty z tym związane są istotnym elementem procesu, którego rozłożenie między stronami budzi często najwięcej pytań. Zgodnie z polskim prawem, w przypadku sprzedaży nieruchomości, co do zasady, koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz opłaty sądowe związane z wpisem własności do księgi wieczystej ponosi kupujący. Wynika to z faktu, że to na kupującym spoczywa obowiązek doprowadzenia do prawomocnego przeniesienia własności nieruchomości na swoją rzecz.
Jednakże, przepisy te nie są absolutnie sztywne i strony transakcji mogą umownie ustalić inne zasady podziału tych opłat. Bardzo często zdarza się, że sprzedający, w celu ułatwienia transakcji lub jako element negocjacji ceny, decyduje się na pokrycie części lub całości tych kosztów. Jest to szczególnie częste w przypadku, gdy sprzedający chce przyspieszyć sprzedaż lub gdy wchodzi w grę rynek wtórny, gdzie obie strony mogą być osobami fizycznymi, a negocjacje są bardziej elastyczne.
Opłaty notarialne składają się z kilku elementów. Pierwszym jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej wysokość jest regulowana prawnie i zależy od wartości rynkowej nieruchomości. Im wyższa wartość lokalu, tym wyższa taksa. Drugim elementem są opłaty sądowe, które obejmują opłatę za wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz opłatę za sporządzenie wyrysu z mapy ewidencyjnej i wypisu z rejestru gruntów, jeśli są one niezbędne do sporządzenia aktu. Należy również doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który w przypadku zakupu nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej. Jak wspomniano wcześniej, zazwyczaj płaci go kupujący, ale strony mogą ustalić inaczej.
Warto również wspomnieć o sytuacji, gdy sprzedający sprzedaje nieruchomość z rynku pierwotnego. Wówczas kupujący nie ponosi opłaty PCC, ponieważ transakcja podlega podatkowi VAT, który jest już wliczony w cenę lokalu. Koszty notarialne i sądowe w tym przypadku również zazwyczaj obciążają kupującego, chyba że strony umówią się inaczej. Niezależnie od ustaleń, zawsze warto dokładnie omówić kwestię podziału kosztów z notariuszem przed podpisaniem umowy, aby uniknąć nieporozumień i mieć pewność, co do ostatecznych wydatków.
Obowiązki sprzedającego związane z podatkiem dochodowym od sprzedaży mieszkania
Przykładowo, jeśli mieszkanie zostało nabyte w 2018 roku, to sprzedaż dokonana w 2023 roku (czyli po upływie pięciu lat od końca roku 2018) będzie zwolniona z podatku PIT. Jeśli jednak sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu, dochód ze sprzedaży będzie opodatkowany stawką 19%. Podstawa opodatkowania to różnica między ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami związanymi z nabyciem i sprzedażą nieruchomości. Do kosztów tych zalicza się między innymi cenę zakupu, koszty remontów i modernizacji, koszty zawarcia umowy sprzedaży, a także ewentualne odsetki od kredytu hipotecznego, jeśli nieruchomość była kupiona na kredyt. Ważne jest, aby wszystkie te wydatki były odpowiednio udokumentowane fakturami i rachunkami.
Sprzedający ma obowiązek złożenia odpowiedniej deklaracji podatkowej do urzędu skarbowego. W przypadku dochodu ze sprzedaży nieruchomości, należy złożyć deklarację PIT-39. Termin na złożenie tej deklaracji upływa wraz z terminem rozliczenia rocznego, czyli do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeśli sprzedaż nastąpiła w grudniu 2023 roku, deklarację PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia 2024 roku. Podatek należy również uregulować w tym terminie.
Warto podkreślić, że zwolnienie z podatku PIT nie dotyczy sytuacji, gdy sprzedaż mieszkania jest częścią działalności gospodarczej sprzedającego. W takim przypadku zastosowanie mają inne przepisy dotyczące opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej. Dodatkowo, jeśli sprzedaż nastąpiła w ramach darowizny lub spadku, zasady opodatkowania mogą się różnić. Zawsze warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub urzędem skarbowym, aby upewnić się co do prawidłowości rozliczenia, zwłaszcza w sytuacjach niestandardowych lub gdy sprzedaż następuje przed upływem ustawowego pięcioletniego okresu posiadania nieruchomości.
Koszty związane z przygotowaniem mieszkania do sprzedaży przez sprzedającego
Sprzedaż mieszkania to często proces wymagający pewnych inwestycji ze strony sprzedającego, mających na celu zwiększenie atrakcyjności oferty i przyspieszenie transakcji. Koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży mogą być bardzo zróżnicowane i zależą od stanu technicznego i estetycznego lokalu, a także od strategii sprzedającego. Jednym z podstawowych wydatków jest odświeżenie wnętrz. Malowanie ścian, naprawa drobnych usterek, wymiana zniszczonej armatury to często konieczne kroki, aby mieszkanie prezentowało się świeżo i czysto. Tego typu prace, choć mogą wydawać się niewielkie, mają ogromny wpływ na pierwsze wrażenie potencjalnego kupującego.
Kolejnym elementem, który może generować koszty, jest profesjonalny home staging. Jest to usługa polegająca na aranżacji wnętrz w taki sposób, aby podkreślić ich największe atuty i stworzyć wrażenie przestronności, funkcjonalności i przytulności. Home stagerzy często wykorzystują neutralne kolory, meble uniwersalne i dekoracje, które sprawiają, że potencjalny nabywca może łatwiej wyobrazić sobie siebie w tym miejscu. Koszt takiej usługi może być znaczący, ale często zwraca się w postaci szybszej sprzedaży i lepszej ceny. W przypadku braku funduszy na profesjonalny staging, sprzedający może samodzielnie spróbować zastosować jego zasady, dbając o porządek, minimalizm i usunięcie osobistych przedmiotów.
Ważnym aspektem jest również pozyskanie niezbędnej dokumentacji. Sprzedający musi zgromadzić szereg dokumentów, takich jak: aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o braku obciążeń hipotecznych, a także dokumentację techniczną lokalu (np. projekt, pozwolenia na budowę, jeśli dotyczy). Koszty związane z uzyskaniem tych dokumentów zazwyczaj ponosi sprzedający. Mogą one obejmować opłaty za wnioski do urzędów, kancelarii notarialnych czy sądów wieczystoksięgowych.
Dodatkowe koszty mogą pojawić się w przypadku konieczności wykonania bardziej znaczących remontów, na przykład wymiany instalacji, naprawy dachu w przypadku domu, czy modernizacji łazienki lub kuchni. Decyzja o takich inwestycjach powinna być poprzedzona analizą opłacalności – czy koszty remontu nie przekroczą potencjalnego wzrostu ceny sprzedaży. Warto również pamiętać o kosztach związanych z promocją oferty. Jeśli sprzedający decyduje się na samodzielną sprzedaż, może ponieść wydatki na opłaty za ogłoszenia w portalach internetowych, wykonanie profesjonalnych zdjęć nieruchomości czy wydrukowanie ulotek.
Opłaty związane z obsługą transakcji przez pośrednika nieruchomości
Współpraca z biurem nieruchomości i zatrudnienie pośrednika to popularne rozwiązanie podczas sprzedaży mieszkania. Choć może generować dodatkowe koszty, często znacząco ułatwia cały proces, oszczędza czas sprzedającego i pozwala na osiągnięcie lepszej ceny. Głównym wydatkiem związanym z usługami pośrednictwa jest prowizja dla agenta. Jej wysokość jest negocjowana indywidualnie z każdym biurem i zwykle stanowi określony procent od ceny sprzedaży nieruchomości. W Polsce standardem jest, że prowizja dla pośrednika wynosi od 1% do 3% ceny transakcyjnej, choć w niektórych przypadkach może być nieco wyższa lub niższa, w zależności od skomplikowania transakcji i renomy biura.
Należy pamiętać, że w przypadku sprzedaży mieszkania, zazwyczaj to sprzedający ponosi koszty prowizji pośrednika. Jednakże, w praktyce rynkowej zdarzają się sytuacje, w których strony ustalają podział tej opłaty lub nawet przenoszą ją w całości na kupującego, choć jest to mniej powszechne. Zawsze warto dokładnie sprecyzować kwestię prowizji w umowie pośrednictwa, aby uniknąć nieporozumień.
Poza prowizją, pośrednik zazwyczaj oferuje kompleksową obsługę transakcji, która może obejmować szereg działań i tym samym generować dodatkowe, choć często wliczone w prowizję, koszty. Do tych działań należą: profesjonalne sesje zdjęciowe nieruchomości, przygotowanie atrakcyjnych opisów ofert, publikacja ogłoszeń na popularnych portalach nieruchomościowych, organizacja i przeprowadzanie prezentacji mieszkania dla potencjalnych klientów, negocjacje z kupującymi w imieniu sprzedającego, a także pomoc w kompletowaniu niezbędnej dokumentacji do transakcji. Niektórzy agenci oferują również doradztwo prawne i finansowe, a także wsparcie w procesie uzyskiwania kredytu hipotecznego przez kupującego.
W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, gdzie sprzedającym jest deweloper, prowizja dla pośrednika może być ponoszona przez kupującego, ale najczęściej jest ona już wliczona w cenę mieszkania przez dewelopera. Kluczowe jest, aby przed podpisaniem umowy z pośrednikiem, dokładnie zapoznać się z zakresem oferowanych usług, warunkami współpracy oraz wszystkimi opłatami. Jasno określona umowa chroni obie strony i pozwala na świadome podjęcie decyzji.
Dodatkowe koszty i opłaty po sprzedaży mieszkania przez sprzedającego
Po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży mieszkania, sprzedający może jeszcze ponieść pewne dodatkowe koszty, o których nie zawsze się pamięta w ferworze przygotowań do przeprowadzki. Jednym z takich wydatków może być ewentualna opłata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, jeśli sprzedawane mieszkanie było obciążone hipoteką. Banki często pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę, której wysokość jest zazwyczaj określona w umowie kredytowej. Warto skontaktować się ze swoim bankiem z odpowiednim wyprzedzeniem, aby dowiedzieć się o dokładne koszty i procedurę spłaty.
Kolejnym potencjalnym wydatkiem są koszty związane z przeprowadzką. Mogą to być opłaty za wynajem firmy przeprowadzkowej, zakup materiałów do pakowania (kartony, folia bąbelkowa), a także ewentualne koszty transportu większych mebli czy sprzętów. Jeśli sprzedający sprzedaje mieszkanie w ramach tzw. zamiany, czyli jednocześnie kupuje inne, może pojawić się konieczność wynajęcia tymczasowego lokum, co również generuje dodatkowe wydatki.
Sprzedający może również ponieść koszty związane z rozliczeniem mediów i opłat administracyjnych. Po przekazaniu mieszkania kupującemu, należy dokonać odczytów liczników (prądu, gazu, wody) i rozliczyć się z dostawcami mediów oraz zarządcą nieruchomości za okres do dnia sprzedaży. Mogą pojawić się również opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umów z dostawcami usług, na przykład internetu czy telewizji kablowej, jeśli były one zawarte na czas określony.
Warto również pamiętać o kosztach związanych z ewentualnym demontażem i transportem mebli lub wyposażenia, które nie zostały sprzedane razem z mieszkaniem. Jeśli sprzedający decyduje się na utylizację niepotrzebnych przedmiotów, musi liczyć się z opłatami za wywóz śmieci wielkogabarytowych lub kosztami utylizacji.
W niektórych przypadkach, zwłaszcza przy sprzedaży na rynku wtórnym, sprzedający może być zobowiązany do uregulowania zaległych opłat administracyjnych lub czynszu wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Zazwyczaj jednak, zgodnie z prawem, odpowiedzialność za te należności przechodzi na kupującego wraz z własnością, o ile nie ustalono inaczej w umowie. Zawsze warto dokładnie sprawdzić stan rozliczeń z zarządcą nieruchomości przed finalizacją transakcji, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po sprzedaży.
